„Abschreibung“ klingt nach trockener Paragrafen Sprache, beschreibt aber etwas Alltägliches: Dinge verlieren mit der Nutzung an Wert. In Unternehmen betrifft das Maschinen, Fahrzeuge oder Computer. Stell dir vor, du kaufst einen leistungsstarken 3D-Drucker. Er arbeitet einige Jahre zuverlässig, wird technisch überholt und verschleißt. Dieser Wertverlust lässt sich als Aufwand verbuchen – ohne dass du in dem Moment tatsächlich Geld überweist. Genau dieses Prinzip greift auch bei vermieteten Wohnungen und Häusern: Der reine Gebäudeteil nutzt sich ab, Jahr für Jahr.

Für dich als Vermieter bedeutet das bares Geld. Du setzt einen rechnerischen Betrag an, der deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen verringert. Die AfA hängt weder davon ab, ob du den Kauf per Kredit finanzierst, noch davon, ob du bar bezahlt hast. Entscheidend ist allein, dass du Eigentümer des Gebäudes bist und es zur Erzielung von Mieteinnahmen nutzt. In Zeiten knappen Wohnraums und hoher Nachfrage nach Wohneigentum macht das die Immobilie als Kapitalanlage zusätzlich attraktiv, denn die Absetzung für Abnutzung wirkt wie ein planbarer, wiederkehrender Steuervorteil.

Das Steuerrecht ordnet Gebäuden eine „Nutzungsdauer“ zu. Aus ihr ergibt sich der jährliche Abschreibungssatz. Für viele vermietete Wohngebäude liegt er bei zwei Prozent pro Jahr, was einer Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Für Häuser, die vor 1924 errichtet wurden, sind es 2,5 Prozent jährlich (entspricht 40 Jahren). Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, gilt ein Satz von drei Prozent pro Jahr (rechnerisch 33⅓ Jahre). Diese Prozentsätze wirken unscheinbar, summieren sich aber über die Jahre zu spürbaren Beträgen. Wichtig ist nicht der Beurkundungstermin, sondern der Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten (wirtschaftliches Eigentum). Du kannst nicht den vollen Jahresbetrag ansetzen, sondern nur anteilig ab dem Monat dieses Übergangs bis zum Jahresende. Lag der Lastenwechsel etwa im April, zählen neun Monate.

Ein Beispiel zeigt die Größenordnung: Angenommen, der Gebäudeanteil deines Kaufpreises liegt bei 140.000 € und der geltende Satz beträgt zwei Prozent. Dann ergeben sich 2.800 € Absetzung für Abnutzung pro Jahr. Im Übergangsjahr ab April wären es 9/12 davon, also 2.100 €. Diese Beträge mindern unmittelbar deine zu versteuernden Mieteinnahmen. Auch für die Praxis bedeutsam: Wertschwankungen am Markt (etwa durch neue Wohntrends, veränderte Lagequalität oder technische Standards) ändern die lineare AfA nicht automatisch. Die Abschreibung folgt ihrer Logik Jahr für Jahr, unabhängig davon, ob die Immobilie als Kapitalanlage gerade in einem Boom- oder Seitwärtsmarkt steckt.

Der Boden verschleißt nicht. Deshalb darfst du nur den Gebäudewert abschreiben, nicht den Grundstücksanteil. Damit das sauber funktioniert, solltest du bereits im Kaufvertrag eine nachvollziehbare Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude festhalten. Häufig akzeptieren Finanzämter marktübliche Verhältnisse (zum Beispiel 30:70 oder 20:80), sofern sie zur Lage und zum Objekt passen. Liegen die Dinge komplizierter, hilft ein Gutachten, das die Aufteilung nachweist.

Diese Trennung ist mehr als Formalie. Sie entscheidet darüber, welcher Euro deines Kaufpreises Jahr für Jahr in die Absetzung für Abnutzung einfließt. Nimmst du im Beispiel einen Gesamtkaufpreis von 200.000 € und ordnest 140.000 € dem Gebäude zu, wird genau dieser Betrag Grundlage deiner linearen Abschreibung. Der Grundstücksanteil bleibt außen vor, egal wie sich der Bodenwert künftig entwickelt. So bleibt die Berechnung verlässlich: Gebäudewert geteilt durch Nutzungsdauer ergibt die jährliche AfA. Im Kaufjahr zeitanteilig, danach voll. Das sorgt für Planungssicherheit und macht die Steuerwirkung deiner Investition kalkulierbar.

Es gibt Fälle, in denen ein Gebäude realistischerweise nicht so lange nutzbar ist, wie es die pauschale Tabelle vorsieht. Dann kannst du beim Finanzamt eine kürzere Nutzungsdauer geltend machen und damit die Abschreibung pro Jahr erhöhen. Dafür brauchst du eine tragfähige Begründung. Lange galt der Nachweis vor allem über ein bautechnisches Gutachten. Inzwischen werden auch wirtschaftliche oder technische Argumente anerkannt, die die Rest Nutzbarkeit beeinflussen (zum Beispiel absehbar unwirtschaftliche Sanierung, rechtliche Vorgaben, dokumentierte gravierende Mängel). Ein viel beachtetes Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2021 hat das bekräftigt: Nicht zwingend die reine Bausubstanz entscheidet, sondern die sachlich belegte Gesamtperspektive auf die Nutzungsdauer.

Das eröffnet Chancen, verlangt aber Sorgfalt. Ein lapidarer Verweis auf „schlechte Lage“ reicht nicht. Du brauchst nachvollziehbare Tatsachen: dokumentierte Baumängel, absehbar unwirtschaftliche Sanierung, rechtliche Vorgaben, die eine Weiter- oder Umnutzung stark begrenzen, oder technische Entwicklungen, die eine zeitnahe Entwertung wahrscheinlich machen. Rechne mit einer genauen Prüfung. Je besser und objektiver dein Material, desto größer die Erfolgschance. Bedenke: Eine solide Begründung schützt dich auch später, falls das Finanzamt nachfragt.

Besonders interessant wird es, wenn dein Objekt in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet liegt und du Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (begünstigte Maßnahmen) trägst. Für diese Aufwendungen erlaubt das Gesetz deutlich erhöhte Abschreibungssätze: In den ersten acht Jahren kannst du jeweils neun Prozent absetzen, in den vier Jahren danach jeweils sieben Prozent. Voraussetzung ist regelmäßig eine entsprechende Bescheinigung der Gemeinde, die die Begünstigung bestätigt. Das beschleunigt die steuerliche Wirkung erheblich und hilft, die Investition in anspruchsvolle Projekte zu stemmen.

Die Kehrseite: Die Regelungen sind komplex. Es braucht behördliche Bestätigungen und klare Abgrenzungen, welche Kosten tatsächlich begünstigt sind. Außerdem solltest du die wirtschaftliche Gesamtrechnung nicht nur auf den Steuervorteil stützen. Prüfe Mieteinnahmen, Leerstandsrisiko, langfristige Instandhaltung und die Perspektive des Quartiers. Gelingt die Sanierung, verbinden sich starker AfA-Hebel und nachhaltige Wertentwicklung. Eine Kombination, die aus einer Immobilie als Kapitalanlage ein besonders rentables Langfrist-Projekt machen kann. Gerade bei sechsstelligen begünstigten Maßnahmen lässt sich so die Steuerlast über Jahre spürbar drücken.

Seit 2023 hat der Gesetzgeber für Neubauten neue steuerliche Anreize geschaffen. Wer ein Wohngebäude errichtet oder erwirbt, das mindestens dem energetischen Standard KfW-Effizienzhaus 55 entspricht, kann statt der linearen auch die degressive AfA nutzen. Hierbei werden in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungen angesetzt, die sich im Zeitverlauf reduzieren.

Für dich bedeutet das: Du kannst gerade in den ersten Jahren nach Fertigstellung einen größeren Teil deiner Baukosten steuerlich geltend machen. Da Investitionen anfangs meist mit hohen Finanzierungsraten verbunden sind, wirkt die degressive AfA wie ein Liquiditätsbooster für Kapitalanleger.