Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst, kaufst du nicht nur vier Wände. Du kaufst ein bestimmtes Baujahr, eine bestimmte Technik, eine Lage mit ihrem Entwicklungspotenzial und ein energetisches Niveau. Bei Neubauten erhältst du in der Regel ein modernes Gebäude mit aktueller Haustechnik, sehr guter Wärmedämmung, häufig mit hochwertiger Ausstattung und oft mit Grundrissen, die genau auf heutige Mieterbedürfnisse ausgerichtet sind. Das reduziert anfangs deine Instandhaltung und wirkt positiv auf die Vermietbarkeit. Auch die Nebenkosten für die Mieter sind meist niedriger, was die Wohnung für viele Zielgruppen attraktiv macht.

Beim Bestand ist die Spanne größer. Eine Bestandswohnung aus den 90ern unterscheidet sich deutlich von einem Haus aus den 60ern oder einem denkmalgeschützten Objekt. Häufig liegen die Kaufpreise pro Quadratmeter im Bestand unter denen eines vergleichbaren Neubaus. Gerade in guten Lagen, in denen neu zu bauen kaum möglich ist, eröffnet der Bestand dir Zugang zu Märkten, die du über einen Neubau nicht erreichen würdest. Du kaufst dann zwar eine ältere Substanz, bekommst jedoch oft eine Lage, die bereits etabliert ist, mit einer gewachsenen Infrastruktur und klarer Mietnachfrage.

Wenn du bei der Kapitalanlage einen Vergleich ziehst, musst du daher zuerst die Rahmenbedingungen betrachten. Ein Neubau liefert dir Planbarkeit und technischen Standard. Der Bestand gibt dir Flexibilität bei der Lage und oft einen niedrigeren Einstiegspreis. Beides ist für sich genommen kein Vorteil oder Nachteil, es ist lediglich eine unterschiedliche Art von Investment.

Viele Anleger schauen zuerst auf die Rendite. Das ist richtig, aber Rendite ist mehr als nur die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis. Beim Bestand gelingt es oft, eine höhere Anfangsrendite zu erzielen, weil der Kaufpreis niedriger ist. In vielen Städten kannst du eine vermietete Bestandswohnung erwerben, deren Miete bereits marktüblich ist. Dadurch ergibt sich ein besserer anfänglicher Cashflow, also mehr Überschuss nach Abzug der laufenden Kosten. Diese Seite der Immobilie als Kapitalanlage ist für renditeorientierte Käufer interessant. Allerdings musst du beim Bestand genauer hinschauen, welche Reparaturen in den nächsten Jahren anstehen können. Dach, Fassade, Leitungen und Heizung haben Lebenszyklen. Wenn eine größere Maßnahme ansteht, schmälert das den Cashflow. Deshalb ist eine saubere technische Prüfung so wichtig. Wenn du sie machst, kannst du sehr solide und planbar in Bestandsimmobilien investieren.

Beim Neubau ist die Ausgangslage leicht anders. Der Kaufpreis liegt in der Regel höher, wodurch die anfängliche Mietrendite etwas niedriger ausfällt. Dafür brauchst du in den ersten Jahren meist kaum Rücklagen für größere Instandsetzungen. Eine moderne Heizung, dreifach verglaste Fenster und ein aktueller Standard bei Bädern und Böden bedeuten geringe Anfangsinvestitionen nach dem Kauf. Viele Neubauprojekte lassen sich auch attraktiver vermieten, weil sie zeitgemäß wirken. Das ist wichtig, wenn du später wenig Leerstand haben möchtest.

Ein Praxisbild hilft: Stell dir vor, du kaufst für etwa denselben Gesamtpreis entweder eine neu gebaute Wohnung am Rand einer wachsenden Stadt oder eine gut erhaltene Bestandswohnung in einem innenstadtnahen Viertel. Die Bestandswohnung wird dir sehr wahrscheinlich eine etwas höhere Anfangsmiete bringen. Demgegenüber wird die Neubauwohnung dir sehr wahrscheinlich weniger Aufwand und ein moderneres Image bringen. Machst du bei der Kapitalanlage einen Vergleich, liegst du bei der Bestandswohnung stärker auf der Renditeseite, bei der Neubauwohnung stärker auf der Komfort- und Planbarkeitsseite. Welche Dimension für dich wichtiger ist, hängt von deiner Lebenssituation ab.
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Ein Punkt, der in den letzten Jahren deutlich an Bedeutung gewonnen hat, ist die Energieeffizienz. Bei Neubauten musst du aktuelle gesetzliche Standards einhalten. Das macht die Immobilie für Mieter attraktiv und schützt dich besser vor zukünftigen gesetzlichen Verschärfungen. Bei älteren Beständen ist die Spanne größer. Manche Objekte sind bereits energetisch saniert, andere noch nicht. Wenn du ein unsaniertes Haus kaufst, kann das zunächst günstig erscheinen. Mittelfristig musst du aber einplanen, dass energetische Maßnahmen nötig werden. Das betrifft insbesondere Heizungen und Dämmung.

Sowohl Neubauten als auch Bestandsobjekte können steuerlich sehr interessant sein. Bei Neubauten hast du in der Regel klar geregelte Abschreibungsmöglichkeiten. Das reduziert die Steuerlast aus den Mieteinnahmen. Auch bestimmte energetische Sanierungen im Bestand können steuerlich begünstigt werden. Deshalb solltest du die steuerliche Seite immer mit einem Steuerberater durchgehen. Eine Immobilie entfaltet ihre volle Wirkung als Kapitalanlage erst, wenn Mieten, Finanzierung und steuerliche Behandlung zusammenspielen.

Zur Wertsteigerung lässt sich sagen, dass beide Varianten Potenzial haben. Neubauten profitieren von ihrer Modernität, von einem hohen Ausstattungsniveau und von dem guten Eindruck beim Wiederverkauf. Bestandsimmobilien profitieren oft von der Lage und vom Umfeld. Wenn ein Viertel aufwertet, steigen auch ältere Häuser im Wert. Hier zahlt sich deine Marktauswahl aus. Eine Bestandswohnung in einem sehr gefragten Stadtteil kann langfristig deutlich zulegen, auch wenn sie technisch nicht ganz neu ist. Ein Neubau in einem Gebiet, das sich erst entwickeln muss, braucht manchmal etwas länger.

Nicht jeder Anleger hat dieselbe Ausgangslage. Manche wünschen sich maximale Sicherheit, andere möchten stärker auf Ertrag gehen. Wenn du dir wünschst, dass deine Immobilie möglichst reibungslos läuft, dass du einen modernen Standard hast und dass du in den ersten Jahren kaum Reparaturen erlebst, dann fühlst du dich im Neubau meistens wohler. Du kaufst Planungssicherheit. Außerdem kannst du leichter argumentieren, warum deine Miete angemessen ist. Du musst dich weniger um kurzfristige Modernisierungen kümmern.

Wenn du jedoch bereit bist, ein Objekt genauer zu prüfen, die Lage sehr bewusst auszuwählen und mittelfristig auch eine Modernisierung einzukalkulieren, dann bietet dir der Bestand oft eine höhere wirtschaftliche Hebelwirkung. Du kaufst günstiger ein, kannst die Mieten an das Marktniveau heranführen und profitierst von der gewachsenen Umgebung. Das verlangt zwar etwas mehr Engagement, belohnt dich aber häufig mit einer besseren Anfangsrendite.

Wichtig ist, dass du dir vorher überlegst, welche monatliche Belastung akzeptabel ist. Mit einem Einkommen ab rund 2.500 bis 3.000 Euro netto ist es oft möglich, eine vermietete Wohnung so zu finanzieren, dass sie sich selbst trägt. Dazu musst du aber wissen, wie hoch Miete, Hausgeld, Rücklagen und Steuern tatsächlich ausfallen.

Viele Artikel zur Immobilie als Kapitalanlage versuchen, eine klare Siegerseite zu benennen. Das funktioniert in der Praxis nicht. Es gibt nicht die eine richtige Antwort. Aber es gibt den richtigen Weg für deine persönliche Situation! Wenn du heute ein sehr stabiles Einkommen hast, aber in ein paar Jahren beruflich kürzer treten möchtest, kann ein Neubau mit niedrigen Instandhaltungskosten besser sein. Auf der anderen Seite kann ein solides Bestandsobjekt mit guter Lage mehr Rendite bringen und der sichere Grundstein für dein passives Einkommen sein.

Genau an dieser Stelle setzt unsere Beratung an. Bei LinkNow gehen wir nicht von einem Standardprodukt aus. Zunächst schauen wir uns an, welche monatlichen Investitionen für dich möglich sind, welche Steuerklasse du hast, welche Ziele du mit der Immobilie verfolgst und welche Risiken du bereit bist zu tragen. Anschließend vergleichen wir konkrete Objekte. Dabei betrachten wir sowohl Neubauangebote als auch Bestandswohnungen im selben Marktumfeld. In unsere Berechnung fließen Cashflow, Tilgung, mögliche Steuerentlastung und eine realistische Rücklage ein.

Unser Ziel ist es, dass du nach der Analyse genau weißt, welche Variante im Moment für dich sinnvoller ist. Ausschlaggebend ist eine faktenbasierte Auswahl, bei der Lage, Technik, Energie, Steuer und Finanzierung zusammen betrachtet werden. Gehe den Weg mit unserer professionellen Unterstützung. Sichere dir die Vorteile unserer bewährten LinkNow-Strategie. So triffst du keine Entscheidung ins Blaue hinein, sondern auf Grundlage deiner Ziele, deiner finanziellen Möglichkeiten und der konkreten Objekte, die am Markt verfügbar sind. Finde mit uns die beste Immobilieninvestition für deine Situation!